德國民居 (pixabay)
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德國房價飆升居冠 中國投資者興趣不減

唐仲寶
2018-04-16 03:56
在全球住宅市場增長呈整體放緩的趨勢下,德國城市房價也和美國一樣,逆勢而行。柏林的房價增長居全球之首,還有3個德國城市房價漲幅進入了前10名。而來自中國的投資額在這一領域突破150億元。

在全球住宅市場增長呈整體放緩的趨勢下,德國城市房價也和美國一樣,逆勢而行。最新全球住宅城市指數顯示,首都柏林的房價增長率達20.5%,成為2017年全球150個城市中的“漲價冠軍”,還有3個德國城市房價漲幅進入了前10名。而來自中國的投資額在這一領域突破150億元。

房價飆升 住房短缺

據德國之聲星期天(15日)報道,總部位於倫敦的房地產顧問公司Knight Frank最新公布全球城市2017年房價指數排行榜(Global Residential Cities Index),德國首都柏林房地產的平均價格上漲了20.5%,超越香港、倫敦和巴黎等全球高房價城市,比位居第二名的土耳其城市伊茲密爾還要高出2%,居全球之首。

打進排行榜前10名的還包括另外三個德國城市。漢堡房產價格14.1%的增幅名列全球第7,緊接着就是第8名的慕尼黑(13.8%)以及第10名的法蘭克福(13.4%)。

在德國首都,柏林人口目前為350萬,2017年柏林的租金上漲超過9%,平均房價自2004年以來已上漲超過120%,預計還會繼續上升。

據德國抵押債券銀行協會的一項研究顯示,2017年德國房地產交易超過1000萬歐元的,其中有一半來自外國投資者。外國投資者為德國房地產投資超過590億歐元,幾乎是2010年的三倍。

海外投資 推波助瀾

報道說,導致德國房地產市場“爆發”的原因有許多,其中包括強勁的人口數量增長、穩定的經濟、創紀錄的低失業率以及海外投資者的濃烈興趣等。報道特別指出,相對較低的房地產價吸引了很多外國投資者。

本就緊張的德國房地產市場正在受到來自世界各地富有客戶的額外壓力。德國抵押債券銀行協會的一項研究顯示,2017年房地產交易超過一千萬歐元的,其中有一半來自外國投資者。外國投資者為德國房地產投資超過590億歐元,幾乎是2010年的三倍。

據知名房地產諮詢公司仲量聯行(JLL Residential)公布的消息稱,歐盟國家買主一如既往地佔很大一部分,而來自中國的買主也佔了14%,加上美國和中東的買主,這3個地區一共佔了42%。

目前,柏林市區新建住房每平方米已經超過5000歐元。相對較低的房地產價格仍然能夠吸引很多外國投資者。今年3月初,美國金融大亨巴菲特與德國的一家房產開發公司簽署了在柏林購買大量高檔住宅的協議。

據報道,許多外國投資者在熱情購買柏林的房產,並將此出租給遊客,加劇了這個德國首都住房市場的供應不足。

中資湧入 另有隱情

據德國之聲報道,在法蘭克福博覽會附近正在建造一座172米高的公寓大樓。從樓上可以俯瞰整個城市。禮賓級服務、屋頂花園和可以享受陽光浴的寬大曬台,一切都按照富有的投資商的品味設計。這座”豪華大廈”將是德國最高和最奢華的公寓大廈。儘管大樓還沒有建完,但是幾乎所有住宅已經被銷售。

在德國前首都、萊茵河畔的波恩,一處2017年下半年交工的新樓盤只剩下了最後一套,單價近50萬歐元,每平米的售價近4000歐元。據德國房地產門戶網站Immobilienscout24統計,這對比三年前類似地段的樓盤,每平米均價上漲了近1300歐元。

不過這和“十年漲7倍”(中國媒體語)的北京、上海、廣州、深圳房價相比,只能算是小巫見大巫。據中國國家統計局去年9月底發布的數據顯示,8月份中國70個大中城市新房價格與去年同期相比,最高漲幅達到44.3%。相比之下德國大城市的房價確實太便宜。

根據德國官方的統計數據,2015年德國房地產市場上來自中國的投資超過100億歐元,2016年中資在這一領域投資額突破150億元。

德國房地產公司Bulwiengesa法蘭克福分公司卡斯滕森(Sven Carstensen)表示,即使中國人只是一個購買群體,但也在繼續推動當地大城市的房地產需求。他們購買的不僅是奢侈住房,而且也活動在廣闊的市場。

卡斯滕森說:“到2022年,中國中產階層的人口將佔城市居民的76%,也就是超過5.5億人口屬於中產階層。在北京和上海,每個家庭只能購買一套自住房。這是投資者尋找替代品的合乎邏輯的結果。”

分析認為:中國人對海外房地產感興趣還有另外一個重要的原因:新興中產階級對蓬勃發展的中國經濟越來越不信任,寧願將錢放到國外才覺得安全。不過,中國公民將錢轉移國外也越來越困難。

很長時間以來,中國規定每人每年最多可以兌換5萬美元的外幣,因此家庭成員共同換錢在其他國家購買房地產。因擔心資金外流,北京政府採取了新的限制措施來填補通過香港特區轉移資金的漏洞。

到目前為止,中國人在德國、澳洲或美國買房的慾望幾乎有增無減。對於來自遠東的買家來說,法蘭克福、柏林、漢堡或慕尼黑是他們青睞的投資目標。

居民抗議 政府介入

據法新社報道,上周六(14日),成千上萬的柏林居民湧上街頭參加抗議住房租金“奇高”的遊行。這是近年來最重大的示威遊行抗議住房租金瘋漲。

早在今年2月,德國《每日鏡報》就已預測2018年德國房價將繼續上漲。德國聯邦銀行(Bundes bank)對德國大城市房價過高做出警告。警告說,柏林、杜塞爾多夫、漢堡、法蘭克福、科隆、慕尼黑及斯圖加特的房價已超出正常水平的15%至30%。在這些城市,租金也隨之大幅上漲。

2015年難民危機以來,隨着100多萬難民湧入,德國住房短缺尤甚。2016年,執政的社會民主黨(SPD)曾頒布了一項名為“禁止房產濫用”的法律,向違法短期出租手中房產的房主徵收最多10萬歐元的罰款。

德國城市開發和住宅部門今年1月在一份報告中指出,2017年,這項法律讓8000套住宅回歸長租市場。另據柏林地方電視台(RBB)的報道,相關機構已經開處了超過260萬歐元的罰金。

為解決住房問題,德國新政府提出“住房保障振興計劃”,未來幾年將新增150萬套新房,以抑制房租的快速上漲。同時,為遏制炒作土地,德國聯邦憲法法院本周也裁決,必須為當下不公正的土地稅重新立法。

據介紹,今後出台的新土地稅標準可能基於土地面積以及它所處的地理位置,而與土地上面建造的房屋的質量無關。如果是這樣的話,那麼閑置土地的擁有者將是這一稅務改革的最大的敗者,而出租房屋的房主將不會受到太大影響;在鄉村和經濟欠發達地區,稅負有望得到減輕,而在近年來城市化飛速發展的地區,業主和租客可能要擔憂了。

全德共有約3500萬塊地皮,每年對地方政府貢獻的土地稅共計高達140億歐元。土地稅改革之後估計這項稅額基本變化不大,改變的只是計算方式。在德國,土地基本私有,對房產徵稅,實際上是對房產腳下的土地徵稅。而在中國,土地是房主向當局租賃來的,在土地使用權到期之後,當局是有法律依據將土地收回,或者重新估價,按照新的使用權價格再次出租的,因此作為土地的租賃者,中國房主沒有理由為不屬於自己的財產繳稅。

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