中國樓市冬意見濃。(網絡圖片)
中國樓市冬意見濃。(網絡圖片)

刺激樓市 中共用上了全世界從未有過的手段

宋月
2018-07-11 13:12
有文章指,2015年,就在中國經濟進入下行周期之際,三四線城市的樓市廣泛被經濟學家們看衰,一股來自“貨幣化棚改”的神秘力量,以全世界絕無僅有的方式啟動了一場全國性的樓市狂歡。

近日,蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍刊文表示,由於中共棚改政策的調整等一系列新政策動向和供需兩端的微妙變化,預示著三四線城市的房地產市場將進入凜冬。

同時,有文章指,2015年,就在中國經濟進入下行周期之際,三四線城市的樓市廣泛被經濟學家們看衰,一股來自“貨幣化棚改”的神秘力量,以全世界絕無僅有的方式啟動了一場全國性的樓市狂歡。

三四線城市樓市冬意漸濃

710日,陸媒《財新中文網》刊登蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍題為《三四線樓市凜冬將至》的文章。

文章表示,近期,一系列新的政策動向和供需兩端出現微妙變化,深耕三四線城市的“房企一哥”碧桂園,要求各專案不惜捨棄規模和利潤快速回款;另一房地產巨頭綠城以“早銷、多銷、快銷”的策略快速回款。

文章說,從資料上看,三四線城市需求端漸顯疲態。今年1-5月,三四線城市商品住宅銷售面積增速已下行至5.2%,持續兩年的高速增長勢頭正在終結。

從趨勢上看,三四線城市的銷售繁榮正在接近尾聲,而近期國開行的棚改政策調整和三四線城市價格過高等因素,均預示著後期三四線城市的需求還將持續回落。

首先,國開行的棚改政策調整。黨媒人民日報旗下媒體《中國經濟周刊》發文稱,“去庫存目標已實現 棚改貨幣化無保留必要”,近期國開行棚改政策也做了調整:棚改項目的審批權先上收總行,新項目基本暫停審批,預示著2014年以來全國範圍內的大規模棚改將告一段落。

其次,三四線城市的價格優勢正在減弱。中國房地產業協會的資料顯示,5月二手房價過萬元的城市個數已經上升到69個,其中新增房價超萬元城市全部來自三四線城市。國家統計局發布的全國40個大中城市房價資料也顯示,今年5月三線城市住房均價首次破萬,達到10109/平方米。全國100個大中城市中,三線城市與一二線城市房價之比分別達到0.2020.657,均創下了2016年以來新高,三四線城市房價窪地的優勢正在減弱。

此外,三四線住房新開工和施工面積都在穩步攀升。今年1-5月,全國住宅新開工面積增速已回升到13.2%,而包含主要核心城市的40個大中城市新開工面積增速則為5.7%,這說明其他三四線城市的新開工面積增速明顯高於13.2%,經測算大約為17.3%。同樣,40個核心城市房屋施工面積增速為0.9%,而40個城市以外的三四線城市施工面積增速為3.6%,遠遠高於全國房屋施工面積增速(2.5%)。這或許預示著下半年或明年,伴隨着需求端持續回落趨勢,三四線城市住房庫存將重回上升通道中。

文章認為,由於去庫存目標完成、棚改政策的調整,預示著三四線城市房價的政策預期正在發生改變,加上房地產融資環境的收緊,或許只有身在一線的碧桂園、綠地等房企巨頭才能提前感知到三四線樓市的陣陣寒意。

從未有過的刺激手段

711日,陸媒《搜狐網》刊登署名文章,稱中共的“棚戶區改造工程”是世界上從未有過的刺激手段。

文章寫到,2015年,中國經濟下行,很多專家看衰三四線樓市,認為“未來十年,三四線漲不動了!”,“中國正經歷百年大變局,三四線要賣房的趕緊了!”

但是,三四線樓市不但沒有走入下行周期,反而狂漲,成為中國經濟絕地反彈的強大推手。

文章表示,這股神秘的力量,來自“貨幣化棚改”,它以全世界絕無僅有的方式啟動了一場全國性的樓市狂歡,在短短3年時間將三四線樓市推高到與一線城市比肩的價位。

文章寫到,為了製造出天量的購買力消滅庫存,中共政府拿出了棚改貨幣化安置政策,該政策堪稱世界經濟史上最奇思妙想的發明。

2014年,中共央行創設出一種對房地產定向放水的新型放水工具——抵押補充貸款(PSL,其操作是,中共央行通過PSL把錢貸給國開行、農發行、中國進出口銀行,地方政府向這三家政策性銀行貸款,拿這筆貸款從棚戶區居民手中換取土地,失去住房的棚改居民只好跑到市場上買商品房,需求一下子增多了。

這樣,地方庫存壓低了,開發商有錢繼續買地。地方政府再去拿地,依靠土地出讓金償還國開行貸款,一個完美的資金閉環就形成了。

文章表示,一開始,貨幣化安置時很低調,中共央行和住建部只是在試水,PSL的資料並不公開。到了2015年中,住建部開始大力“推銷”,貨幣化棚改加速推進,比例從2014年的9%,提高至2015年的29.9%2016年的48.5%

有些地方還給出了硬性指標,比如吉林力爭17100%,內蒙古是70%,湖南則要求必須不低於60%,未到50%的地區不予受理棚改專案。

有了PSL加持,棚改進度加快,2009年是80萬戶的目標,2014年就變成了470萬戶,2015年繼續增加至580萬戶,2016年為600萬戶。到了2017年,實際開工量達到609萬套,完成總投資1.84萬億。

文章說,在過去三年時間裡,中共央行單是通過PSL工具向市場的貨幣放量就超過3萬億,截止20186月末餘額達到31852億元。而當初對中國經濟留下莫大後遺症的刺激計畫也不過4萬億。

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