德国民居 (pixabay)
德国民居 (pixabay)

德国房价飙升居冠 中国投资者兴趣不减

唐仲宝
2018-04-16 03:56
在全球住宅市场增长呈整体放缓的趋势下,德国城市房价也和美国一样,逆势而行。柏林的房价增长居全球之首,还有3个德国城市房价涨幅进入了前10名。而来自中国的投资额在这一领域突破150亿元。

在全球住宅市场增长呈整体放缓的趋势下,德国城市房价也和美国一样,逆势而行。最新全球住宅城市指数显示,首都柏林的房价增长率达20.5%,成为2017年全球150个城市中的“涨价冠军”,还有3个德国城市房价涨幅进入了前10名。而来自中国的投资额在这一领域突破150亿元。

房价飙升 住房短缺

据德国之声星期天(15日)报道,总部位于伦敦的房地产顾问公司Knight Frank最新公布全球城市2017年房价指数排行榜(Global Residential Cities Index),德国首都柏林房地产的平均价格上涨了20.5%,超越香港、伦敦和巴黎等全球高房价城市,比位居第二名的土耳其城市伊兹密尔还要高出2%,居全球之首。

打进排行榜前10名的还包括另外三个德国城市。汉堡房产价格14.1%的增幅名列全球第7,紧接着就是第8名的慕尼黑(13.8%)以及第10名的法兰克福(13.4%)。

在德国首都,柏林人口目前为350万,2017年柏林的租金上涨超过9%,平均房价自2004年以来已上涨超过120%,预计还会继续上升。

据德国抵押债券银行协会的一项研究显示,2017年德国房地产交易超过1000万欧元的,其中有一半来自外国投资者。外国投资者为德国房地产投资超过590亿欧元,几乎是2010年的三倍。

海外投资 推波助澜

报道说,导致德国房地产市场“爆发”的原因有许多,其中包括强劲的人口数量增长、稳定的经济、创纪录的低失业率以及海外投资者的浓烈兴趣等。报道特别指出,相对较低的房地产价吸引了很多外国投资者。

本就紧张的德国房地产市场正在受到来自世界各地富有客户的额外压力。德国抵押债券银行协会的一项研究显示,2017年房地产交易超过一千万欧元的,其中有一半来自外国投资者。外国投资者为德国房地产投资超过590亿欧元,几乎是2010年的三倍。

据知名房地产咨询公司仲量联行(JLL Residential)公布的消息称,欧盟国家买主一如既往地占很大一部分,而来自中国的买主也占了14%,加上美国和中东的买主,这3个地区一共占了42%。

目前,柏林市区新建住房每平方米已经超过5000欧元。相对较低的房地产价格仍然能够吸引很多外国投资者。今年3月初,美国金融大亨巴菲特与德国的一家房产开发公司签署了在柏林购买大量高档住宅的协议。

据报道,许多外国投资者在热情购买柏林的房产,并将此出租给游客,加剧了这个德国首都住房市场的供应不足。

中资涌入 另有隐情

据德国之声报道,在法兰克福博览会附近正在建造一座172米高的公寓大楼。从楼上可以俯瞰整个城市。礼宾级服务、屋顶花园和可以享受阳光浴的宽大晒台,一切都按照富有的投资商的品味设计。这座”豪华大厦”将是德国最高和最奢华的公寓大厦。尽管大楼还没有建完,但是几乎所有住宅已经被销售。

在德国前首都、莱茵河畔的波恩,一处2017年下半年交工的新楼盘只剩下了最后一套,单价近50万欧元,每平米的售价近4000欧元。据德国房地产门户网站Immobilienscout24统计,这对比三年前类似地段的楼盘,每平米均价上涨了近1300欧元。

不过这和“十年涨7倍”(中国媒体语)的北京、上海、广州、深圳房价相比,只能算是小巫见大巫。据中国国家统计局去年9月底发布的数据显示,8月份中国70个大中城市新房价格与去年同期相比,最高涨幅达到44.3%。相比之下德国大城市的房价确实太便宜。

根据德国官方的统计数据,2015年德国房地产市场上来自中国的投资超过100亿欧元,2016年中资在这一领域投资额突破150亿元。

德国房地产公司Bulwiengesa法兰克福分公司卡斯滕森(Sven Carstensen)表示,即使中国人只是一个购买群体,但也在继续推动当地大城市的房地产需求。他们购买的不仅是奢侈住房,而且也活动在广阔的市场。

卡斯滕森说:“到2022年,中国中产阶层的人口将占城市居民的76%,也就是超过5.5亿人口属于中产阶层。在北京和上海,每个家庭只能购买一套自住房。这是投资者寻找替代品的合乎逻辑的结果。”

分析认为:中国人对海外房地产感兴趣还有另外一个重要的原因:新兴中产阶级对蓬勃发展的中国经济越来越不信任,宁愿将钱放到国外才觉得安全。不过,中国公民将钱转移国外也越来越困难。

很长时间以来,中国规定每人每年最多可以兑换5万美元的外币,因此家庭成员共同换钱在其他国家购买房地产。因担心资金外流,北京政府采取了新的限制措施来填补通过香港特区转移资金的漏洞。

到目前为止,中国人在德国、澳洲或美国买房的欲望几乎有增无减。对于来自远东的买家来说,法兰克福、柏林、汉堡或慕尼黑是他们青睐的投资目标。

居民抗议 政府介入

据法新社报道,上周六(14日),成千上万的柏林居民涌上街头参加抗议住房租金“奇高”的游行。这是近年来最重大的示威游行抗议住房租金疯涨。

早在今年2月,德国《每日镜报》就已预测2018年德国房价将继续上涨。德国联邦银行(Bundes bank)对德国大城市房价过高做出警告。警告说,柏林、杜塞尔多夫、汉堡、法兰克福、科隆、慕尼黑及斯图加特的房价已超出正常水平的15%至30%。在这些城市,租金也随之大幅上涨。

2015年难民危机以来,随着100多万难民涌入,德国住房短缺尤甚。2016年,执政的社会民主党(SPD)曾颁布了一项名为“禁止房产滥用”的法律,向违法短期出租手中房产的房主征收最多10万欧元的罚款。

德国城市开发和住宅部门今年1月在一份报告中指出,2017年,这项法律让8000套住宅回归长租市场。另据柏林地方电视台(RBB)的报道,相关机构已经开处了超过260万欧元的罚金。

为解决住房问题,德国新政府提出“住房保障振兴计划”,未来几年将新增150万套新房,以抑制房租的快速上涨。同时,为遏制炒作土地,德国联邦宪法法院本周也裁决,必须为当下不公正的土地税重新立法。

据介绍,今后出台的新土地税标准可能基于土地面积以及它所处的地理位置,而与土地上面建造的房屋的质量无关。如果是这样的话,那么闲置土地的拥有者将是这一税务改革的最大的败者,而出租房屋的房主将不会受到太大影响;在乡村和经济欠发达地区,税负有望得到减轻,而在近年来城市化飞速发展的地区,业主和租客可能要担忧了。

全德共有约3500万块地皮,每年对地方政府贡献的土地税共计高达140亿欧元。土地税改革之后估计这项税额基本变化不大,改变的只是计算方式。在德国,土地基本私有,对房产征税,实际上是对房产脚下的土地征税。而在中国,土地是房主向当局租赁来的,在土地使用权到期之后,当局是有法律依据将土地收回,或者重新估价,按照新的使用权价格再次出租的,因此作为土地的租赁者,中国房主没有理由为不属于自己的财产缴税。

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