中国楼市冬意见浓。(网络图片)
中国楼市冬意见浓。(网络图片)

刺激楼市 中共用上了全世界从未有过的手段

宋月
2018-07-11 13:12
有文章指,2015年,就在中国经济进入下行周期之际,三四线城市的楼市广泛被经济学家们看衰,一股来自“货币化棚改”的神秘力量,以全世界绝无仅有的方式启动了一场全国性的楼市狂欢。

近日,苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙刊文表示,由于中共棚改政策的调整等一系列新政策动向和供需两端的微妙变化,预示著三四线城市的房地产市场将进入凛冬。

同时,有文章指,2015年,就在中国经济进入下行周期之际,三四线城市的楼市广泛被经济学家们看衰,一股来自“货币化棚改”的神秘力量,以全世界绝无仅有的方式启动了一场全国性的楼市狂欢。

三四线城市楼市冬意渐浓

710日,陆媒《财新中文网》刊登苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙题为《三四线楼市凛冬将至》的文章。

文章表示,近期,一系列新的政策动向和供需两端出现微妙变化,深耕三四线城市的“房企一哥”碧桂园,要求各专案不惜舍弃规模和利润快速回款;另一房地产巨头绿城以“早销、多销、快销”的策略快速回款。

文章说,从资料上看,三四线城市需求端渐显疲态。今年1-5月,三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%,持续两年的高速增长势头正在终结。

从趋势上看,三四线城市的销售繁荣正在接近尾声,而近期国开行的棚改政策调整和三四线城市价格过高等因素,均预示著后期三四线城市的需求还将持续回落。

首先,国开行的棚改政策调整。党媒人民日报旗下媒体《中国经济周刊》发文称,“去库存目标已实现 棚改货币化无保留必要”,近期国开行棚改政策也做了调整:棚改项目的审批权先上收总行,新项目基本暂停审批,预示著2014年以来全国范围内的大规模棚改将告一段落。

其次,三四线城市的价格优势正在减弱。中国房地产业协会的资料显示,5月二手房价过万元的城市个数已经上升到69个,其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。国家统计局发布的全国40个大中城市房价资料也显示,今年5月三线城市住房均价首次破万,达到10109/平方米。全国100个大中城市中,三线城市与一二线城市房价之比分别达到0.2020.657,均创下了2016年以来新高,三四线城市房价洼地的优势正在减弱。

此外,三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。今年1-5月,全国住宅新开工面积增速已回升到13.2%,而包含主要核心城市的40个大中城市新开工面积增速则为5.7%,这说明其他三四线城市的新开工面积增速明显高于13.2%,经测算大约为17.3%。同样,40个核心城市房屋施工面积增速为0.9%,而40个城市以外的三四线城市施工面积增速为3.6%,远远高于全国房屋施工面积增速(2.5%)。这或许预示著下半年或明年,伴随着需求端持续回落趋势,三四线城市住房库存将重回上升通道中。

文章认为,由于去库存目标完成、棚改政策的调整,预示著三四线城市房价的政策预期正在发生改变,加上房地产融资环境的收紧,或许只有身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头才能提前感知到三四线楼市的阵阵寒意。

从未有过的刺激手段

711日,陆媒《搜狐网》刊登署名文章,称中共的“棚户区改造工程”是世界上从未有过的刺激手段。

文章写到,2015年,中国经济下行,很多专家看衰三四线楼市,认为“未来十年,三四线涨不动了!”,“中国正经历百年大变局,三四线要卖房的赶紧了!”

但是,三四线楼市不但没有走入下行周期,反而狂涨,成为中国经济绝地反弹的强大推手。

文章表示,这股神秘的力量,来自“货币化棚改”,它以全世界绝无仅有的方式启动了一场全国性的楼市狂欢,在短短3年时间将三四线楼市推高到与一线城市比肩的价位。

文章写到,为了制造出天量的购买力消灭库存,中共政府拿出了棚改货币化安置政策,该政策堪称世界经济史上最奇思妙想的发明。

2014年,中共央行创设出一种对房地产定向放水的新型放水工具——抵押补充贷款(PSL,其操作是,中共央行通过PSL把钱贷给国开行、农发行、中国进出口银行,地方政府向这三家政策性银行贷款,拿这笔贷款从棚户区居民手中换取土地,失去住房的棚改居民只好跑到市场上买商品房,需求一下子增多了。

这样,地方库存压低了,开发商有钱继续买地。地方政府再去拿地,依靠土地出让金偿还国开行贷款,一个完美的资金闭环就形成了。

文章表示,一开始,货币化安置时很低调,中共央行和住建部只是在试水,PSL的资料并不公开。到了2015年中,住建部开始大力“推销”,货币化棚改加速推进,比例从2014年的9%,提高至2015年的29.9%2016年的48.5%

有些地方还给出了硬性指标,比如吉林力争17100%,内蒙古是70%,湖南则要求必须不低于60%,未到50%的地区不予受理棚改专案。

有了PSL加持,棚改进度加快,2009年是80万户的目标,2014年就变成了470万户,2015年继续增加至580万户,2016年为600万户。到了2017年,实际开工量达到609万套,完成总投资1.84万亿。

文章说,在过去三年时间里,中共央行单是通过PSL工具向市场的货币放量就超过3万亿,截止20186月末余额达到31852亿元。而当初对中国经济留下莫大后遗症的刺激计画也不过4万亿。

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