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【杰森访谈】房价居高不下 持续疯涨 谁是操手?(音频/视频)

【杰森访谈】房价居高不下 持续疯涨 谁是操手?(音频/视频)

【希望之声2016年10月24日】(主持人:静汝 / 嘉宾:杰森)听众朋友,您好!您现在收听的是希望之声国际广播电台的【杰森访谈】节目,我是静汝。

最近中国房价再次暴涨引起外界关注,随着房价上涨,连带各地土地价格也疯涨,将中国楼市价格进一步推高,有报道将中国的房地产现象形容为“繁荣的泡沫”,令人头晕目眩。海外有更多的报道则是对这“繁荣”楼市的忧虑,并担心中国经济会不会因为楼市泡沫破裂而被加速拖垮。那么中国的楼市价格泡沫严重,为什么价格还会只升不降?本台记者就此采访了旅美经济评论专家杰森博士。

记者:杰森您好!我看有报道指中国的这种楼市现象属于不正常,您怎么看?

杰森:当然现在整个楼市几乎是中国目前唯一你说亮点也好,或者引擎也好,几乎是中国经济最核心的部分,而且特别是最近这一段时间,大量的增发贷款其实都进入楼市了,非常极端的。七月份98%的新增贷款都是跟楼市相关,八月份稍微下降,也有70-80%,换句话说,不管是中国真正的经济,还有银行、金融行业,包括一般老百姓的这种真正的财富感,其实最终都落到房地产的概念上。所以说中国楼市,不管是从整个社会经济发展,或者金融行业的稳定性,或者是一般百姓的财富感,各方面角度来说的话,其实都是对中国经济至关重要的。

记者:您所了解的中国的房地产在中国经济到底占有多大的分量?

杰森:据说中国经济的GDP五分之一来自于房地产,当然这个数字有时候还不能完整的概括这个概念,其实中国08、09年经济开始出现缓慢增长以后,事实上走的路子都是一样的,大量的银行贷款,包括一些政府赤字,这些钱基本上都用于要嘛是基础建设,要嘛是房地产,主要就这两个行业。当然当时08年也搞一些其它的产业,钢铁啦等等,最后造成的都是产能过剩。最近这一段时间,整个中国经济又进入这种相对比较疲软的状态,因为出口做为引擎的功效已经失去,而投资本身效率非常低,整个投资其实做为推动引擎的力量也消失掉了。

那么在这样的情况下,中共发现,去年三、四线城市房地产库存积压非常非常大,就提出了一个去库存的概念,主要想把房地产的库存去掉,因为本身房地产对于资金积压是非常非常大,在这样子的情况下,基本上非常明显的从中央到地方,他们看到整个经济放缓以后,整个经济从低端向高端转型又不是一日可促成的事情,为了维持保证最近这几年GDP的目标,6-7%这样的目标,他们看到唯一可行还是推动房地产的发展,希望从一线城市的火爆,逐渐传递到二、三线城市,然后达到去二、三、四线城市库存的这样的目的,因为毕竟房地产产业,它可以带给银行有相对来说质量高一点的贷款,让银行可以活下去,同时有了房地产,就有了地方财政的收入,因为地方政府就可以有土地可卖,整个房地产流转的过程中,有可能又有大量的税收可收,同时本身建房子当然也需要很多的水泥钢材,一般老百姓买了房子,装修房子等等这样其它内需的需求。

所以说非常明显看到房地产是一个经济发展的引擎,它可以带动整个社会的往前发展,这也就是为什么房地产在过去十几年一直是中共死保的对象,各别的时候他也会调控,调控的目的主要为了让它不要像疯了一样的发展,也就是缓一缓,其实最终主要还是在保证房地产不会出现泡沫崩溃的状况,因为房地产对中共是太重要了。

记者:房地产在其它西方国家经济发展占有多大分量?

杰森:其实某种程度上讲的话,比如说美国房地产也是占了很重要的比例,但是不像中国这样,目前中国房地产的状态,从各个指标来看,都已经进入不正常的状态,传统上,大家把老百姓对房地产的承受力是按房地产出售的价格和老百姓平均工资的比例,对于长期投资的角度来说,另外一个指数从售价和每个月的租金比,租售比,所有的这些指数都已经远远超出历史上你能看到其它任何一个国家历来房地产高峰的状态。

目前,一般人看来,中国房地产,特别是一线和很多二线城市,其实已经不是一个居住的概念,它已经变成金融产品,变成就像大家可以想像炒股票类似这样金融投资的产品。而且还抓到一点,他知道房地产对于中国经济至关重要,所以中共用一切办法不会让它爆掉,抓住这一点以后,很多老百姓抱着优质的地产,比如说一线城市,重要二线城市,凑钱付首付,维持这个房子,因为已经是投资的概念了,已经不是一个居住的概念了。

记者:您是不是说中国的房子价格已经和一般民众的工资相差太远?

杰森:基本上你可以想像,前一段时间有个排名,把北京上海这些每平方米价格和全世界其他国家比,北京已经远远的把像韩国的首尔,或者日本的东京都已经超越了,北京上海这样的地方。北京虽然有一些富人,上海有一些富人,但是你要从一般的收入来说,他跟首尔的平均收入、东京平均收入应该还是差的蛮远的,就是说在其它地方,房屋还是一个居住的概念,用一般的平均工资做为参照来看的,但是北京这样的地方已经变成富人的挣钱游戏。平均工资在中国的房价里头已经没有意义,因为平均工资指的大众百姓,中国北京上海的房地产,其实已经超过了一般百姓收入承受力,要嘛历史上你有一定历史的积蓄,比如说你原来在北京有房子,此时新买房子的人,基本上已经超出一般大众的承受力,已经完全是一种富人的金融游戏了。

记者:那您认为中央政府目前出台的这些调控政策会不会奏效?

杰森:历史上这个事已经发生很多次,几乎每一次短期使房地产市场出现比较冷的状态,这个冷是指销售量降低很多,但是对于很多一线城市,价格并不会真正往下走很多。

我们知道,整个房地产事实上一般的商品价格,他遵循一个普遍的供需关系,中国房地产为什么中共可以保证十几年完全没有真正大量我们叫价格调整或者下跌的过程,就是因为中共有很多很多办法去控制,特别是重要二线城市的供需关系。第一,他控制供需关系的办法其实就是土地的限制,他可以需要的时候拿出一块土地,而且拿出的话,他是用拍卖的方式把土地出售,换句话说,土地一定会卖很高的价格。他是唯一的地主,同时他的地价一定很高,开发商在基础上开发出来的楼盘,价格也不会低下去,所以这些前提条件,因为土地的供给有限,造成房地产的供给一定有限,因为土地供给的昂贵,造成房地产基本成本的昂贵,所以在这样的情况下,他非常难在一些重要的城市房地产有下跌的趋势。

而且中共历来出台的所有政策,不管是09年出台的什么国十条,国二十条,和最近出来的各个省,各个市分别的处理,基本上都是属于限购和限贷,就是限制去购买房子,或者说限制在你贷款的时候,使你首付增加,使你买房子资金量要求更大。但是事实上我们知道限贷事实上是在保护银行,并不是在真正控制房地产,他不是说不卖给你,他只是说你的首付,本来要付30%,我现在让你付50%。一千万的房子,原来你用三百万开始买,我现在让你拿五百万,他主要的目的,是让银行的风险降低,如果是首付三十万,房子往下跌三百万,你首付三百万,房子往下跌30%,房子有可能人家会断供,房主有可能会离开这个房子。虽然很多地方,房地产往下跌30%的可能性很小,此时此刻,他让你首付50%,这样的话,只有跌50%你才会放弃这个房子,而这种情况几乎不可能的,某种程度上讲,限贷事实上是在给银行的风险下降,同时他也使得有钱的人,我兜里就有好多好多钱,你让我出三百万,让我出五百万我都出的起,一般非常非常紧张的人,三百万都是从所有的亲朋好友借来,你让他再增加二百万,他几乎根本不可能承受的概念,在这样的情况下,他也是把游戏变成富人游戏,所以限贷这个概念,是保护银行,保护富人,并不是真正意义上解决房地产过热的问题。

限购,某种程度上讲,外地的户口你不能买多少,或者说你已经有一套二套你不能再买,这可能会起一定的作用,因为毕竟他把可以购买房子的人群在缩小,市场需求可能也会下降,从供需的关系来说,需求可能下降。但是中国因为毕竟房地产包含巨大的利益,中国人总是有办法,你有政策我就有对策,这就是为什么今年三月份的时候,当时他出了政策,说外地人购房,必需是已婚的,哇,立刻网上一条龙给你办结婚,假结婚。现在上海又出了政策,说每户只能买一套,大量的人又在离婚,因为他想买两套,离了婚就可以各买一套。事实上这个政策,最终的话又走虚了。

很多时候经济问题,你得用经济的方法去解决,你得从供需的层面上来解决。为什么美国这个地方,房地产涨,又有跌,他有一个周期。事实上它的土地,除了各别的地区,比如说曼哈顿就是一个岛,没有什么其它的土地,但是其它很多地区,整个美国普遍的,除了曼哈顿,硅谷那些地方,土地非常稀少的地方,整个房地产比较高,其它地方房地产一直是比较平,甚至有些地方高起来,很快又跌下去,就是因为土地是私有的。一旦房地产高起来的话,遍地是卖家,很多人就想把土地变现,遍地是卖家的过程中,因为用价格引发市场大量供给,市场大量供给反馈到价格,就是供需关系上,又变成供大于求,价格就往下走,这就是一个正常的经济运作方式。

但是中共,因为土地是独有,土地的出卖方式是拍卖方式,整个房地产开发,他也有很多很多的政策,房地产开发商也属于控制的,不是人人都能够做房地产开发商,然后房地产销售的过程中,又从信息的层面有很多欺骗的行为,不管是媒体和开发商的勾结,地方政府和开发商的勾结,等等,使得很多老百姓,不能够拿到真正的房地产供需实质概念上的信息,最后造成总是让人觉得,房子需求很大,总是让人觉得房子买不到,最后造成,经常有时候豁起来,一个楼盘大家抢着去买。摇号,摇出来的号,转身就能卖多少万,很多很多畸形的现象,都是在中共严格控制垄断的经济方式下,才出现独有的这种病态状态。

记者:我看到有报道指,有种说法:房地产也是将资金留在国内的重要渠道。

杰森:有一个报道说到这句话,刚才我这个问题没有回答完,目前这些调控只能短期的使房地产价格被抑制,但是一旦中共发现它再次需要房地产给它拉动经济的时候,会再次放宽,一旦再次放宽,房地产又会涨起来。中国老百姓已经习惯这样子的状态,缓一段时间等等,再一次暴涨,缓一段时间再次暴涨,事实上因为核心的供需关系没有真正的解决,他也看到中共在整个房地产的过程中,一直在用房地产在揽钱,当然这个游戏是越玩越危险,这是肯定的,因为毕竟是累积木,累的越高,最终崩塌的危险性就越大。

中共现在其实也知道自己在玩火,也非常清楚看到,一方面它在控制比如北京、上海限购,同时内部消息说,北京有一些政府官员,政府又不让他在这个时候大量抛售房子,它就怕出现崩盘式坍塌式的泡沫,因为毕竟房价已经太高太高,现在在北京,你只是在三环之内有一套房子,你卖了那个房子,你可以在全世界几乎所有的地方安渡晚年,一辈子就够了,因为北京三环以内像样点的房子,大约都将近有一百多万美元,这样子的钱,基本上可以让你在这样的钱基本上可以让你在世界大部分地方活一辈子,这其实已经是非常非常不正常的现象。

北京的人开始把自己的房子卖了,到环境优雅的其它国家去生活的时候,可能中国的房地产就差不多…。当然此时此刻中共它又怕房地产爆涨的过程中让泡沫立刻爆掉,同时他又想让它涨的稍微慢一点,所以出台了一系列的限购、限贷的政策,让各个城市控制过热的房地产。于此同时它的有很多媒体又反复的强调房地产仍然会是政府未来经济发展的引擎。这个过程在我看来怎么样在这个钢丝上走不摔下来,实际上是非常难的一件事情。

我看媒体确实说到了到底房地产市场有没有利于把资金留在国内,在我看来它是由多方因素造成的,房地产本身这一点并不能保证资金不外流。因为我们知道现在人民币进入了一个贬值的轨道,最近好象贬到超过六点七兑一美元,这时候再进入贬值轨道的话,以前在中国的很多钱,他为了自己的保值,他也可能会兑换成美元。

比如说这个人有三套房在北京,我通常建议,因为在北京的任何一套房子都足以在经济上让你一生都没有问题了,有这样资本量的人,他其实应该第一考虑的是分散风险的问题,如果你把所有的鸡蛋都放在房地产这个蓝子里,放在人民币这个蓝子里,那么人民币贬值的过程,房地产哪天崩盘的过程,其实也就是你的资金完全消失的过程。这样的人他应该至少拿出一套房子来,卖掉它,把它变成美元资产,就是你可以用多元化的方式分摊,至少哪怕美元这边资产全丢完了,你北京那边还有可以生活的资本,就是北京那边全丢完了,美国这边相当于100多万美元的资产,也能够让你正常生活。

人都是一辈子,有更多的钱其实也没有意义,保证有一个多元化的资产。所以我看来整个目前房地产涨到这么高价位的时候,其实已经不是一个把资金留在国内的最好的方法。多套房子应该放弃一两套,然后把资金多元化到其他的国家,比如美国这样相对来说价值比较稳定的地方。真正能不能把资金留在国内,实际上是跟人民币未来的价值,还有中国房地产未来上升空间是有很大关系的。在我看来,未来上升空间其实不会太大的,因为中国的房地产毕竟在世界属于最昂贵的地方之一了,它还能上升多大呢?毕竟中国不是那么富裕的国家,同时人民币又进入了贬值的轨道,在这两个因素促使下,上升空间有有,同时人民币又在贬值,为什么还要把资产全部放在中国房地产上呢?

记者:您刚刚提到经济的问题还是应该用经济的方法来解决,请您能解释一下吗?

杰森:中国房地产它已经脱离了老百姓居住房子的这个概念了,中共已经完全把它变成了给自己经济做推动引擎的一个作用了,他说这次调控是为了房地产的价格。但是我们都知道,一个商品的价格是由供需关系决定的,如果供给总是非常有限,然后又通过媒体各种各样的造势,使老百姓觉得这是一个非常好的投资去向,那么又产生了很多投资意向的需求,供给有限,投资上的需求又很大,这种供需关系就造成了房地产总是持续稀缺商品,特别是一线、一些重要二线城市,此时此刻你限制它不让它涨,限购限贷,好象让销售量降低一些,价格放缓,就是增长速度放缓一点,但是稍微哪一天一缓过来它又开始暴涨起来,所有这些政策为什么大家说国五条、国八条,国十几条的,为什么真正没有真正把这个房地产搞下来,反倒还是一路高歌,主要原因它是用这种三心二意的政策来解决问题。

听众朋友,今天的【杰森访谈】节目就到这里,我是静汝,感谢您的收听,我们下次节目再见。

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